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Achtung Immobilienmakler!

13Dez.

Derecho Inmobiliario y cuestiones Fiscales

Ab wann versteht sich das Verkaufsangebot eines Hauses vom Optierenden angenommen und ab wann sind beide Parteien verpflichtet, die eine zu verkaufen und die andere zu kaufen? Anders als weithin angenommen ist das nicht ab der formellen Unterschrift des Optionsvertrages oder Verkaufsversprechen, sondern ab der dinglichen, klaren und freiwillig-vertraglichen Einigung (im Recht spricht man von "die Übereinkunft oder Vereinbarung schliessen") zwischen den Parteien (dem Veräusserer und der Optierender), dass der eine verkaufen und der andere kaufen oder optieren will, d.h. wenn der Eigentümer die Liegenschaft zu einem bestimmten und bekannten Preis (sei es über den Immobilienmakler oder direkt) angeboten hat und der Optierende oder zukünftige Käufer, durch jedwedes rechtlich zulässige Mittel (E-Mail, Zeugen, Burofax, notarielle Mitteilungsurkunde, usw.) den Preis und den Kauf- oder Optionsgegenstand angenommen hat, geht man davon aus, dass der Vertrag oder Vereinbarung mit allen Rechtsfolgen und voller Wirkung existiert, obwohl es nicht unterschrieben wurde. Daraus folgt, zum Beispiel, das Urteil des Obersten Gerichtes vom 31.12.1997, welches erklärt, dass das Abkommen durch eine "Tatbestandsfrage" zustande kommt (den Wert der Rechtsfolgen hat). Gerade in diesem Moment (dem Moment der Annahme des Optierenden oder zukünftige Käufer) entstehen und kommen alle Rechte und Pflichten zwischen den Parteien zustande (unabhängig von der Unterzeichnung oder nicht Unterzeichnung des Optionsvertrages, Kaufversprechens oder Anzahlungsvertrages. Wenn der Immobilienmakler formell die Befugnis die Liegenschaft im Namen des rechtmässigen Eigentümers zu verkaufen hat und die Liegenschaft in seine Werbung oder über das Internet anbietet, versteht man, dass genauso zum Verkauf angeboten wird, wie über den Eigentümer selbst, sodass - da die Liegenschaft identifiziert ist und die Vereinbarung klar und eindeutig im endgültigen Kaufpreis zwischen den Parteien formalisiert ist - der Verkäufer sich nicht zurückziehen kann, wenn ihm später eine anderer Interessent mit einem besseren Preisangebot für die Liegenschaft kommt, denn der Vertrag wird im gleichen Moment geschlossen, in welchem eine Partei die Sache für ein Preis angebietet und der andere es annimmt. Wenn nach der ersten Vereinbarung der Options- oder Anzahlungsvertrag gemäss den Anweisungen der Parteien formuliert wird, ist es gleich ob der Verkäufer sich vom Verkauf zurückziehen will, denn die Vereinbarung kann bereits als formell realisiert betrachtet werden (obwohl sie noch nicht unterschrieben ist); das Oberste Gericht urteilte nämlich, dass die Vereinbarung die Kaufoption zu geben oder den Kauf-und-Verkauf-Vertrag zu erteilen, bereits bedeutet, dass der Vertrag geschlossen (zu allen rechtlichen Belangen) ist, denn es besteht Einigung zwischen den Parteien in der Sache die verkauft werden soll und der endgültige Preis für die Sache und dieses verpflichtet schlussendlich beide Parteien, sodass der Optierende oder Käufer von dem Eigentümer verlangen kann, dass die Kaufoption oder die Kauf-und-Verkauf-Urkunde unterzeichnet wird, auch wenn er dazu "keine unterschriebene Unterlage hat".

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