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DAS NEUE WOHNUNGSWESENGESETZ DER BALEARISCHEN INSELN: AUSWIRKUNGEN AUF IMMOBILIEN KAUFGESCHÄFTE UND MIETEN

29Juni

Am vergangenen 27. Juni 2018 trat das neuen Wohnungswesen Gesetz der Balearischen Inseln in Kraft. Wir haben schon seinerzeit diesen Gesetzesentwurf kommentiert; jetzt ist aber endlich der endgültige Gesetzestext verkündet. Obschon dieses Gesetz soziologisch sehr interessante Aspekte für die Absicherung der Unterprivilegierten reguliert (heutzutage haben viele Familien auf den Inseln keinen Zugang zu einer menschenwürdig und qualitativ angemessenen Unterkunft zu erschwinglichen Preisen), wollen wir hier die praktische Gesichtspunkte untersuchen, d.h. die Auswirkungen des Gesetzes auf unseren Alltag als Fachanwälte in Immobilien- und Baurecht.

1. Verpflichtung die Bewohnbarkeitsbescheinigung zu besorgen

Der wichtigste - ab sofort zu beachtende - Punkt, ist gemäß Art. 16 folgender: " alle Übertragungen aufgrund von Kauf, Miete oder Nutzungsabtretung müssen eine Kopie der gültigen Bewohnbarkeitsbescheinigung oder endgültige Qualifikation inkorporieren. Sollte die Bescheinigung oder Qualifikation nicht vorliegen, muss dieser Umstand ausdrücklich im Vertrag oder Urkunde verzeichnet werden."

Tut man es nicht, begeht man einen leichten Verstoß (Art. 86 l), welcher mit einer Geldstrafe von 60 bis 3.000 Euro (Art. 90.1.a) bestraft wird. Diese Beträge können in der Durchführungsverordnung des Gesetzes revidiert werden. Die Geldtrafen können bis zu 80% erlassen werden, wenn der Verstoß behoben wird. Zu erwähnen ist ebenfalls, dass der Verstoß zwei Jahre nach der Übertretung verjährt. 

2. Verpflichtung Mietkautionen zu hinterlegen

Diese Hinterlegungen waren bereits gemäß dem Gesetz für Stadtmieten obligatorisch; jetzt aber bestärkt die öffentliche Hand diese Verpflichtung, denn Art. 55 bestimmt, dass "Vermieter (natürliche oder juristische Personen) von Immobilien im Stadtbereich, für Wohnzwecken oder andere Nutzungen, müssen in den dafür eingerichteten Ämter oder Körperschaften, die mit der Verwaltung der Hinterlegungen beauftragt sind, die Mietkaution gemäß Gesetz  für Stadtmieten, Nr. 29/1994, vom 24. November, hinterlegen." Die Beträge sind folgende:

  1. Eine Monatsmiete in Wohnungsmietverträgen
  2. Zwei Monatsmieten in Mietverträgen für andere Nutzungen (keine Wohnung).

Wird diese Verpflichtung übergangen, begeht man einen schwerwiegenden Verstoß (Art. 87.aa), welcher (gemäß Art. 90.2.b) folgendermaßen bestraft wird: "ab 35% bis 75% mit dem Wert der nicht hinterlegten oder aktualisierten Kautionen, bis zu einem Höchstbetrag von 9.000 Euro". Wie im vorigen Fall können die Geldstrafen bis zu 80% erlassen werden, wenn der Verstoß behoben wird. Die Verjährung tritt nach vier Jahren ein, da es sich hier um einen schweren Verstoß handelt.

In der sechsten Zusatzverordnung wird spezifiziert: "die Verpflichtung zur Hinterlegung der Kaution gemäß dieses Gesetz, ist auf Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes erteilt wurden nicht anwendbar. Es ist jedoch anwendbar im Falle von späteren Überarbeitungen nach Inkrafttreten des Gesetzes."

3. Administrative Registrierung und Anforderungen für die Immobilienmakler

Die dritte Zusatzverordnung sieht vor, dass reguliert werden "die Anforderungen und Voraussetzungen für die Ausübung der Tätigkeit der Immobilienmakler, sowie die Pflichten, die sie für die Ausübung ihrer Tätigkeit erfüllen müssen, insbesondere die Notwendigkeit eine Auftragsvereinbarung zwischen Fachleute und Kunden zu unterschreiben. Ein neues administratives Register wird für die Eintragung der Immobilienmakler und -agenturen gegründet werden".

4. Andere Punkte, die beachtet werden müssen

Strafbar ist ebenfalls kein Hausbuch oder der entsprechende Baubewertungsbericht zu besitzen, sowie auch missbräuchliche Klauseln in Kauf- oder Mietverträgen einzufügen (hierbei handelt es sich ggfls. um schwerwiegende, mit Geldstrafe von 3.001 bis 30.000 Euro bestrafte Verstöße).

Um in dieses Thema weiter eingehen zu können, müssen wir auf die Durchführungsverordnung des Gesetzes, sowie auch auf die praktische Entwicklung des neuen Gesetzes durch die Behörden warten. Zögert aber nicht mit uns Kontakt aufzunehmen, weil wir - als im Immobilienrecht auf Mallorca und Ibiza spezialisierte Fachanwälte - uns ständig weiterbilden und allen Freiberuflern oder Kunden, die interessiert sind unsere Regulierung besser zu kennen, gerne behilflich sein wollen.

 

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