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Mein Grundstück hat aber mehr Quadratmeter!

09Juni

Derecho Inmobiliario y cuestiones Fiscales

Wenn Sie der Eigentümer eines Grundstücks in Spanien sind, haben Sie bestimmt schon das enorme Chaos mit den Oberflächen bemerkt... Während im Grundbuchamt eine Gösse angegeben wird, erscheint im Katasteramt eine andere Angabe und zum Schluss ist die tatsächliche Oberfläche dann noch eine andere. Was kann man da machen? Am besten lassen Sie sich von einem Fachmann beraten, denn die Gesetzgebung verändert sich schnell und die Verfahren in diesen Angelegenheiten können lange dauern. Insbesonders in dem Fall, dass Sie Ihr Grundstück verkaufen möchten, sollten Sie diese Fragen schleunigst klären, um einen reibungslosen Verkauf zu ermöglichen, sobald Ihnen ein Käufer vorgestellt wird. Das spanische Hypothekenrecht befasst sich mit zwei Prozeduren dafür.

  1. Paragraph 201.3 des Hypothekengesetzes

Wenn die Differenz in der Oberfläche geringer als 10% ist, kommt eine kurze und bündige Korrektur immer zusammen mit einem Notar in Frage. Man muss dabei unterscheiden zwischen:

  1. Wenn die Differenz in der Oberfläche geringer ist als 10%, muss der Tatbestand durch eine Bescheinigung des Katasteramts versehen werden, d.h. mit einer eindeutigen Beschreibung und mit graphischem Nachweis bekundet werden. In dieser Bescheinigung soll nachgewiesen werden, dass sich die Beschreibung auf das betroffene Anwesen bezieht.
  2. Wenn die Differenz in der Oberfläche geringer als 5% ist, reicht eine Erklärung des Eigentümers aus.

Sobald notariell die Korrektur beurkundet wurde, steht es dem Grundbuchbeamten zu, einen begründeten Beschluss zur Konkordanz zwischen dem effektiven Sachverhalt und der berichtigten amtlichen Beschreibung zu erstellen. Im Zweifelsfall kann er die Eintragung der notariellen Urkunde absagen. Welche Umstände können einen solchen Zweifel verursachen? Ein solcher Zweifel kann zum Beispiel auf eine vorherige Teilung des ursprünglichen Grundstückes beruhen. Oder wenn es doppelt eingetragen werden soll. Wenn es jedoch keine Zweifel gibt, trägt der Grundbuchbeamte die notarielle Urkunde ein und benachrichtigt die Nachbarn.

  1. Paragraph 201.1 203 des Hypothekengesetzes

Es handelt sich hier um ein „Verfahren zur Richtigstellung einer Oberfläche“, das eingeleitet werden muss, wenn die Differenz in der Oberfläche mehr als 10% beträgt. Dieses Verfahren beginnt ebenfalls bei dem Notar, der das Aktenbündel samt allen erforderlichen Unterlagen dem Grundbuchbeamten zustellt. Diese Unterlagen schließen eine Liste jedweder Daten des Antragstellers zur Identifizierung der benachbarten Anwesen ein. Der Grundbuchbeamte verfügt über einen Zeitraum von 15 Tagen für die Erstellung eines Gutachtens zur beantragten Richtigstellung nach Akteneinsicht. Wie im vorhergehenden Fall beschrieben und der Grundbuchbeamte berechtigte Zweifel an der vollständigen oder partiellen Übereinstimmung der zu korrigierenden amtlichen Beschreibung mit dem effektiven Tatbestand hat, teilt er seine Absage zur Eintragung mit. Wenn es keine Zweifel gibt, wird die Eintragung ausgeführt und der Notar erhält eine entsprechende Bescheinigung. Die Eintragung ist für 90 Tage gültig (und diese Gültigkeit kann bis auf 180 Tage verlängert werden). Im Anschluss daran, teilt der Notar den Rechtsanspruch allen betroffenen Parteien und den Eigentümern der benachbarten Anwesen mit, damit diese in einer Frist von einem Monat ihre Aussagen und schriftliche Beweismitteln dem Notar vortragen können. Wenn eine dieser Personen den Antrag ablehnt, kann der Notar das Verfahren einstellen; in diesem Fall, kann der Antragsteller lediglich ein Deklarativverfahren gegen diese Person beim örtlich zuständigen Gericht erster Instanz einleiten. Wenn jedoch das Gutachten positiv ausgeht, führt der Grundbuchbeamte die entsprechende Eintragung aus und verkündet die ausgeführte Berichtigung durch eine Veröffentlichung im Amtsblatt des spanischen Staates. Zusammenfassend können wir Ihnen empfehlen, dass, wenn die Differenz in der Oberfläche geringer ist als 10%, die Berichtigung schnellstens eingeleitet wird, da sich die Gesetzgebung rasch ändert und das unter (b) beschrieben Verfahren aufwendig und kostenintensiv im Vergleich zur ersten Alternative ist. Vor der Neugestaltung des Hypothekenrechts konnten Unterschiede in der Oberfläche von bis zu 20% mühelos eingetragen werden. Nun wurde das abgeändert und die Einleitung einer der zwei Verfahren zur Eintragung des Flächenunterschiedes hängt von einer Differenz von nur 10% ab. Wir wissen natürlich, was uns jetzt noch bevorsteht. Also, je schneller, umso besser!

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