NEUIGKEITEN

Neues über die Abänderungen in Bezug auf touristische Aufenthalte auf den Balearischen Inseln

18Aug.

Derecho Inmobiliario y cuestiones Fiscales

Nachdem wir einige Wochen auf den Text der umstrittenen Abänderungen, die uns so beunruhigten und uns bisher im Stand-by hielten, warteten, haben wir endlich Zugang zu diesem Text erhalten. Es handelt sich um das Abänderungsgesetz des Tourismusgesetzes der Balearischen Inseln 8/2012, vom 19. Juli, und das Gesetzesdekret 3/2017, vom 4. August, welches zwei Artikel des Gesetzes 8/2012 abändert. Es sind viele Änderungen eingetreten und - ohne bewerten zu wollen, ob diese besser oder schlechter sind - fassen wir weiter unten die wichtigsten Abänderungen zur Regulierung der Tätigkeit, die in einer vorübergehenden kurzzeitigen Abtretung der Nutzung einer ganzen Wohnung besteht, d.h. tage oder wochenweise Aufenthalte, bis zu höchstens einem Monat.   1.- Man kann Wohnungen im Gemeinschaftseigentumsverhältnis touristisch vermieten. D.h. Stockwerkwohnungen. Diese Möglichkeit beinhaltet selbstverständlich viele andere Änderungen wegen der Tatsache, dass in Mehrfamilienhäuser viele Familien zusammenleben und, demzufolge, ihr Recht auf persönliche und familiäre Intimität, Sicherheit oder saubere Umwelt respektiert und bewahrt werden muss. Und zwar, wie? Zeitliche Grenze Die Tätigkeit darf höchstens fünf Jahre lang betrieben werden (Art. 50.3) und kann erneuert werden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen im Moment der Erneuerung weiterhin erfüllt werden. Ein Monat vor der Erneuerung, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen weiter erfüllt werden, ist die Verlängerung mitzuteilen mit der Angabe, dass die Voraussetzungen erfüllt werden. Sollte diese Mitteilung nicht erfolgen oder die Voraussetzungen nicht erfüllt werden, muss die Betreibung der Wohnung sofort eingestellt werden. Regeln des Zusammenlebens Die Vermarkter müssen schriftlich die Grundregeln des Zusammenlebens bekannt geben und dafür sorgen, dass die Kunden diese Regel kennen und einhalten, sodass sie einen angemessenen Gebrauch der gemeinschaftlichen Serviceleistungen und Dinge machen, damit die Rechte der übrigen Eigentümer oder Residenten des Hauses nicht verletzt werden (Art. 19 m). Die Kunden haben ausserdem die Pflicht diese Regeln zu respektieren (Art. 16 a). Bei schwerwiegende Störungen des Zusammenlebens oder Verletzungen der Regeln, darf der Vermarkter gemäß Art. 50.12 die Kunden auffordern die Wohnung zu verlassen. Sollten keine Massnahmen um diese gravierende Verhaltensweisen zu unterbinden ergriffen und den übrigen Kunden oder Nachbaren schwere Störungen oder Schäden zugefügt werden, ergibt sich ein schwerer Verstoss gegen Art. 105, der mit einer Busse von 4001 € bis 40.000 € geahndet wird. Andererseits muss die Versicherung, die in diesen Fällen zu schliessen ist, auch die Schäden, die die Kunden an die Gemeinschaft anfügen können, decken (Art. 50.16). Genauso, muss rund um die Uhr ein telefonischer Kundendienst, für die Eigentümergemeinschaft verfügbar sein. Gründungsurkunde oder Satzung Die Gründungsurkunde oder Satzung der Gemeinschaft kann diese Art von Vermietungen im Haus verbieten oder zulassen (Art. 50.7). Falls kein Verbot besteht wird die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft die touristische Vermarktung der Wohnung erlauben (Art. 17.7 Gesetz über Gemeinschaftseigentum). Dieser Beschluss muss im Grundbuchamt eingetragen werden. Der Beschluss ist nicht erforderlich sollte die Gründungsurkunde oder Satzung der Gemeinschaft ausdrücklich diese Möglichkeit erlauben.   2.- Die Befugnisse der Landespläne der Inseln (PTI) und die Einsatzpläne in touristische Gebiete (PIAT) werden stark erweitert (Art. 5, 3) Begrenzung der Unterbringungsplätze Die Höchstanzahl der touristischen Unterbringungsplätze sowie auch die Höchstanzahl der Wohnungsplätze, die touristisch vermarktet werden dürfen, können pro Insel festgesetzt werden. Bis diese Zahl nicht bestimmt ist, wird die Höchstgrenze von den geltenden Gesetzesbestimmungen und den Vorschriften, die in den Börsen für touristischen Plätzen der touristischen Behörden vorhanden sind, festgelegt. Einschränkung der Gebiete Die für die touristische Vermarktung geeignete Gebiete werden von den Inselräten und der Stadtverwaltung von Palma (mit dem vorigen vorschriftsmässigen Bericht der Stadtverwaltungen) eingeschränkt werden. In der Gesetzesbegründung wird erwähnt, dass "die besondere Behandlung der Gemeinde von Palma auf die Tatsache zurückgeht, dass es sich um die Hauptstadt handelt und auf ihre hohe Einwohnerzahl." Jedenfalls wird eine öffentliche Auslegungszeit erforderlich sein. Während diese Zeit der Gebiete Einteilung, werden keine neue DRIAT[1] angefordert werden können; sollte nach einem Jahr, diese nicht erfolgen - werden, bezüglich von alleinstehende Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser nicht aber von Mehrfamilienhäuser - die Anforderung möglich sein. Dieser Punkt ist besonders wichtig, denn gemäß Art. 50.3, wird man neue DRIAT nur bezüglich von Wohnungen, die sich in einem als geeignet erklärten Gebiet befinden, einreichen können. Wichtig jedoch ist zu erwähnen, dass diejenigen Wohnungen, die bei Inkrafttreten des Gesetzes bereits legal als touristische Unterkünfte betrieben wurden, von der Gebietseinteilung nicht betroffen sind (fünfter Punkt der Ersten Übergangsbestimmung). Sonstiges Die höchstzulässige Bevölkerungsdichte, die Grösse und Merkmale, sowie die Flächen, Bebaubarkeit usw. können bestimmt werden.   3.- Umweltschutz, Schutz der baurechtlichen Normen und Rechtsgebundenheit Energetische-Effizienz-Bescheinigung Man wird eine konkrete, dem Alter der Immobilie angemessene Energetische-Effizienz-Bescheinigung haben und ausserdem über einen individuellen Wasserzähler verfügen müssen, und gegebenenfalls der anderen Versorgungsleistungen (Art. 50.5 und 50.6):

  • Qualifizierung F für Häuser, die vor 31/12/2007 gebaut wurden;
  • Qualifizierung E für Häuser, die danach gebaut wurden.

Wohnungen, die bereits legal betrieben werden, haben drei Jahre Zeit um die mindest erforderliche Energetische-Effizienz-Bescheinigung zu erlangen (Zweite Übergangsbestimmung). Bodenschutz und baurechtliche Verstösse Einerseits sind Neuzulassungen auf landwirtschaftlich beschützten Boden verboten (Art. 50.18). Ausserdem können Wohnungen, auf welche eine rechtskräftige Strafe wegen schwerer oder sehr schwerer Verstoss gegen die baurechtlichen Normen lastet, bis die Gesetzmässigkeit nicht wiederhergestellt ist, nicht betrieben werden (Art. 50.4). Bewohnbarkeits-Bescheinigung Nur Wohnungen mit einer gültigen Bewohnbarkeits-Bescheinigung oder ähnlicher zu diesen Zwecken ausgestellter Bewohnbarkeitstitel, können betrieben werden (Art. 50.2). Ausserdem muss der Fassungsraum der Wohnungen mit dem in der Bewohnbarkeits-Bescheinigung oder ähnlicher Bewohnbarkeitstitel angegebene übereinstimmen. Rechtsgebundenheit Die Voraussetzungen und Erfordernisse der Unternehmertätigkeit - wie Arbeits-, Steuervorschriften usw. - müssen erfüllt werden (Art. 50.11). Ausserdem ist der Polizei die Zahl der untergebrachten Personen zu melden. Wenn eine Wohnung für weniger als ein Monat betrieben wird und kein anderer Zweck (d.h. nicht touristischer Zweck) der Betreibung nachgewiesen wird, besteht die Vermutung, dass es sich um den Betrieb einer touristischen Unterkunft handelt (Art. 50.14). In diese link, findet Ihr andere interessante Fälle in welche das Steueramt vermuten kann, dass es sich um eine touristische Unterkunft handelt und nicht um eine gewöhnliche zivilrechtliche Miete gemäß der Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuches und/oder dem Gesetz für Städtische Mieten. 4.- Die für wohnzwecken zu betreibenden Wohnungen müssen mindestens fünf Jahre alt sein, es sei denn die Verordnung bestimmt eine andere Dauer; in diese Zeit müssen die Wohnungen privat genutzt worden sein. Dieser Umstand wird mit der Neubauerklärung oder der Erste-Bezug-Erklärung oder mit einer von der Stadtverwaltung zu diesem Zwecke erteilten Bescheinigung nachgewiesen werden (art. 50.17). 5.- Über die Angebotskanäle: Für die Werbung von Wohnungen, welche die DRIAT nicht eingereicht haben oder die Voraussetzungen nicht erfüllen, haftet sowohl der Inhaber des Werbeträgers über welcher die Werbung stattfindet, wie auch die für das Inserat verantwortliche Person (Art. 28.3.a.). Art. 103 erwähnt ebenfalls, die betreibenden Personen oder Firmen als für die Betreibung verantwortlich, zusammen mit den Eigentümern. Die Kunden haben ein Recht darauf es zu kennen (Art. 15.k) und die touristischen Unternehmen sind gezwungen es im touristischen Werbungsangebot zu veröffentlichen (Art. 19.n und 28.3.a). Wenn diese Nummer jedoch noch nicht vorliegt, ist die Eingangsbestätigungsnummer der Einreichung der DRIAT zulässig (Art. 23.7). Sollte die Werbung ohne die DRIAT eingereicht zu haben oder ohne die Nummer der touristischen Eintragung anzugeben erfolgen, begeht man einen schweren Verstoss, der mit einer Busse von 4.001 € bis 40.000 € bestraft wird. 6.- Andere Veränderungen: - Ab jetzt wird pro vier Plätze ein Bad gefordert; früher pro drei Plätze (Art. 52.2). - Die touristische Betreibung ist in Sozialwohnungen oder Wohnungen mit jetzt oder früher offiziell festgelegtem Preis verboten (Art. 50.8). Es sind noch einige andere Details verändert worden, aber wir wollten hier nur auf die wichtigsten hinweisen, die wir für unsere Leser am interessantesten erachtet haben und von welchen wir annahmen, dass sie unsere Leser am häufigsten betreffen. Andererseits müssen wir jetzt die Verkündigung der Durchführungsverordnung, welche das Gesetz ausführt warten. Unser Team von immer aktualisierten und informierten Rechtsanwälten hält sich ständig auf dem Laufenden der gesetzlichen Neuheiten: Ihr könnt also jederzeit und für jede Frage mit uns Kontakt aufnehmen über folgende E-Mailadresse: info@bufetefrau.com. [1] Verantwortliche Erklärung zur Betriebsaufnahme.

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