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Was muss ich im Falle eines Kaufes oder Verkaufes wissen?

04Juli

Derecho Inmobiliario y cuestiones Fiscales

Das ist eine gute Frage! Um diese Frage zu beantworten muss man viele Aspekte beachten, aber wir, das Rechtsanwaltsteam von Bufete Frau, haben uns darangemacht, für Sie diesen Beitrag zusammenzustellen, damit Sie erfahren, was tatsächlich wichtig ist zu wissen. 1. VORSCHRIFTEN An erster Stelle werden wir immer die geltenden zahlreichen und zerstreuten Regulierungen beachten. Die wichtigsten Vorschriften sind folgende:

  • Raumordnungs- und Bodennutzungsgesetz 2/2014, vom 25. März. Insbesondere, die 10. Übergangsbestimmung
  • Agrarbodengesetz der Balearischen Inseln 6/1997, vom 8. Juli
  • Gesetz über Naturbereiche und Bodenordnung besonderer Schutzareale der Balearischen Inseln1/1991, vom 30. Januar
  • Zuständigkeitenerteilungsgesetzan die Inselräten von Menorca und Eivissa und Formentera in Angelegenheiten Landwirtschaft, Viehzucht, Fischerei und Handwerkschaft 8/99, vom 12. April
  • Spanisches Historisches Kulturerbe-Gesetz 16/1985, vom 25. Juni
  • Agrargesetz der Balearischen Inseln 12/2014, vom 9. Juli
  • Dekret über Freistellungen von der Agrartätigkeit 17/2017, vom 21. April
  • Gesetzesdekret über dringende Massnahmen im Städtebauwesen 1/2016, vom 12. Januar
  • Landesplan von Mallorca und Landesplan der Insel Ibiza
  • Städtische Bauleitpläne (PGOU) jeder einzelnen Stadtverwaltung. Sowie die Anpassung ihrer subsidiären Vorschriften (NN.SS)

2. VORGEHENSWEISE FÜR DAS STUDIUM DER UNTERLAGEN Man wird selbstverständlich in Anbetracht jedes einzelnen Falles vorgehen, denn jedes Kauf-oder Verkaufsgeschäft ist anders und erfordert besondere Unterlagen; im Allgemeinen kann man aber folgende Dokumente erwähnen:

  • Grundbuchamtliche Information
    • Vorheriger Titel (Kauf und Verkaufurkunde, Erbschaft, usw.)
    • Einfache Auskunft oder •die Angaben der Grundbucheintragung (Grundbuchamt, Anwesennr., Band, Buch und Bogen)
    • Exposé des Immobilienmaklers
    • Zur Zahlung ausstehenden Darlehensbeträge
  • Baurechtliche Information
    • Baulizenz (und Reformenlizenz)
    • Von der Anfangslizenz (und Reformenlizenz) bescheinigte Pläne
    • Grundbauprojekt
    • Bauabschlussbescheinigung der Bauleitung und der Stadtverwaltung
    • Bescheinigung über ausbleibende baurechtliche  Vergehen der Stadtsverwaltung und des Inselrats
    • Aktualisierte Pläne der Stockwerken
    • Luftaufnahmen
  • Topografische Information
    • Georeferenzierte Koordinate
    • Topographische Pläne mit allfällige Steigungen über 20%
    • Plan mit Dienstbarkeitenverlauf
  • Katastera mtliche Information
    • Katasteramtliche Referenz oder
    • Gebiet, Grundstück und Gemeinde
    • Katasteramtsanmeldung
  • Versorgungsleistungen
    • Geltende Bewohnbarkeitsbescheinigung /Baurechtliche Bescheinigung
    • Letzte Zahlungsbelege von Wasser, Strom, Gas, usw.
    • Verträge der Versorgungsleistungsgesellschaften
    • Installationsscheine
    • Inbetriebnahme des Brunnens
  • Andere
    • Energetische Effizienzbescheinigung
    • Gegebenenfalls Küstenbescheinigung
    • Gegebenenfalls Militärerlaubnis oder Freistellung, wenn die Gemeinde zur touristischem Staatsinteresse erklärt wurde
    • Gegebenenfalls Zehnjahresversicherung
    • Verzicht auf Vorkaufs- und Wiederkaufsrecht in bestimmten Sonderzonen

3. ANALYSE Nach Klarstellung von all diesem, und wenn wir über ausreichende Informationen verfügen, können wir mit der umfassenden Studie Ihres Traum-Landhauses beginnen. Fangen wir also an! 3.1. Grundstudie oder Pre-Scann. In diesem Abschnitt werden wir folgende Grundaspekte überprüfen:

  • Anfangsstudie der einfachen grundbuchamtlichen Auskunft, der katasteramtlichen Information und der baurechlichen Anfangsanalyse
  • Studie der Luftaufnahmen (IDEIB, ESTOP, SITYBSA)
    • Bauwerke aus den Jahren vor 1.956 sind legal, denn sie erfordern keine Baulizenz.
    • Bauwerke danach:  die Baulizenz ist erforderlich, man wird die Untersuchung fortsetzen müssen.
  • Um welchen Bodentyp handelt es sich?
    • ¿ANEI oder ARIP? Nach dem 10. März 1.991 gebaute Bauwerke sind nicht legalisierbar, wenn sie nicht über die 10. Übergangsverordnung der L.O.U.S. bereits legalisiert wurden
    • SRG oder andere: man wird die Untersuchung fortsetzen müssen.

3.2. Untersuchung der Grundstücksgrösse und seiner Mindestgrösse

  • Wie gross ist mein Grundstück? Man muss die im Grundbuchamt, im Katasteramt und in der Information des topographischen Plans verzeichneten Grössen vergleichen.
  • Kann ich ein Haus bauen? Unerlässliche Voraussetzung ist, dass die Grundstücksgrösse auf Mallorca nicht kleiner ist als:
    • 50.000 m2:
      • Allgemeiner Agrar/Forstboden (SRG-F)
      • Landareale von Landschaftsinteresse (ARIP)
    • 14.000 m2:
      • Allgemeiner Agrarboden (SRG)
      • Landareale von Landwirtschaftsinteresse (AT-H)
  • Vor- und Wiederkaufsrecht, unter anderen:
    • Zwischen Nachbaren, existiert immer in Grössen unter 10.000 m2 (Art. 1523 BGB)
    • Zwischen Miteigentümer (Art. 1522 BGB)
    • Im Mietvertrag, zu Gunsten des Pächters (Art. 25 LAU)
    • Zu Gunsten der Landesregierung als Naturschutzpark qualifizierte Zone

In diesen Fällen ist der Verzicht der Vor- und Wiederkaufsberechtigten erforderlich 3.3. Studie des vorherigen Titels und der einfachen grundbuchamtlichen Auskunft

  • In Bezug auf den vorherigen Titel:
  • In Bezug auf die einfache Auskunft: Wir müssen die allfällig vorher bestehenden Lasten beachten. Möglich sind folgende:
    • Hypotheken oder Pfändungen: Die Löschung ist spätestens am Tag der Erteilung der öffentlichen Urkunde erforderlich. Hierzu ist die Bescheinigung über den Restschuldsaldo des jeweiligen Darlehensinstitutes erforderlich.
    • Aufbaukredit: Es ist ein Kreditrecht, der entsteht, wenn der Bauherr, z.B. Baumaterial auf eigene Kosten verwendet und der Betrag noch zur Zahlung aussteht. In diesem Fall und sofern es als Last eingetragen ist, entfaltet es die gleichen Wirkungen wie eine Hypothek.
    • Dienstbarkeiten: Wenn ein Wegerecht existiert und unser Grundstück das Dienende ist, ist es am besten, man hat einen Plan, wo der Verlauf angezeigt ist.
    • Ausserhalb der Ordnung: Hier findet Ihr weitere Informationen
    • Gibt es weitere Hindernisse zu der freien Verfügbarkeit? Zum Beispiel Gläubigerinsolvenzverfahren, Klagevormerkung, Veräusserungsverbot, usw.
    • Steuerliche Haftungsvormerkungen: Immobilien haften 5 Jahre nach der Übertragung für eine mögliche Nachprüfung des Steueramtes. Man kann die Vormerkung nicht löschen.

3.4. Untersuchung der physischen Realität und Vergleich mit den zugelassenen Plänen Stimmt die physische Realität mit den von der Stadtverwaltung zugelassenen Plänen überein? Um diese Frage zu beantworten müssen wir einen zuständigen Techniker befragen, der alles einschätzen kann und insbesondere überprüft, ob:

  • die Grenzabstände gewahrt wurden oder nicht;
  • die Bauendbescheinigung der Stadtverwaltung existiert oder nicht;
  • ohne Lizenz gebaute Elemente existieren;
  • Bauwerke gebaut wurden, anders oder an einer anderen Stelle als die ursprünglich zugelassenen.

3.5. In Bezug auf die Versorgungsdienstleistungen … Was halten Sie davon? Unser Ziel als Immobilienrechtsexperten auf Mallorca und dem Rest der balearischen Inseln ist es Ihnen Sicherheit, Vertrauen und Transparenz zu bieten. Wir wollen, dass Sie ein wunderschönes Landhaus kaufen oder verkaufen, aber wir wollen auch, dass Sie die Abwicklung geniessen und sich jederzeit wohlbehütet wissen. Wir arbeiten hart in Ihrem Interesse, damit Sie zukünftige Probleme vermeiden können.  

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