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Wie kann man die Angaben des Grundbuchamtes und des Katasteramtes miteinander harmonisieren?

31Aug.

Die mit Gesetz 13/2015 eingetretene Reform hat die Beteiligung der Bedeutung des Notars in den Harmonisierungsverfahren zwischen Grundbuch- und Katasteramt verstärkt, was als positiv gewertet wird, denn einerseits steigen dadurch für den Interessenten Sicherheit und Transparenz und andererseits sinken Kosten und die Zeitdauer. Unsere Pflicht als Rechtsanwälte ist aktiv mit Notare und Techniker für das Erreichen dieser Ziele zusammenzuarbeiten, indem wir den Kunden effizient und klar beraten. Zunächst muss man in Spanien die Figur des Rechtsanwaltes und des Notars unterscheiden. Der Rechtsanwalt ist ein mit der Vertretung der Interessen eines Klienten beauftragter Fachmann, der ihn immer verteidigt; der Notar dagegen ist ein öffentlicher Beamter, dessen Hauptaufgabe die Beglaubigung von juristischen Akten und Geschäften ist, sowie auch die Einhaltung der Gesetze. Diese kurze Erläuterung ist notwendig, weil viele unserer ausländischen Mandanten verwirrt sind, da sie aus Rechtsordnungen kommen, in welchen diese zwei Figuren sich häufig in einer Person vereinigen. Zum Beispiel, in einem englischen solicitor. Nach dieser Feststellung können wir die Probleme analysieren, die unsere Kunden und Freunde so sehr beschäftigen: die Tatsache, dass die im Grundbuch- und im Katasteramt erscheinenden Angaben nicht übereinstimmen und anschliessend die Realität wieder eine andere ist. Das oben erwähnte Gesetz veränderte tiefgreifend dieses Verfahren. Eine der wichtigsten Änderungen war der Flächenüberschuss "exceso de cabida", d.h. wenn im Grundbuch eine Fläche eingetragen ist und im Katasteramt eine andere. Dieses Verfahren erfolgt vor dem Notar. In diesem Link finden Sie weitere Information hierzu, aber zusammenfassend stellen wir folgende Tabelle auf, unterteilt in den zwei Möglichkeiten: je nachdem ob die Differenz grösser ist als 10% oder nicht.

  • Differenz unter 10%
    • Art. 201. 3 Hypothekengesetz
    • Bis zu 5%, genügt die einfache Erklärung des Erschienenen vor Notar
    • Zwischen 5% und 10%, muss eine beschreibende und graphische Katasteramtbescheinigung vorliegen
  • Differenz über 10%
    • Art. 201.1 und 203 Hypothekengesetz
    • Das Verfahren ist hier länger, denn der Notar muss den Vorgang allen Nachbarn und betroffenen Personen melden

Wenn aber die Eintragung im Katasteramt falsch und im Grundbuchamt richtig ist, wird zunächst eine Katasteramtsänderungs-Urkunde erteilt und anschliessend die Harmonisierung. Eine andere wichtige Änderung dieses Gesetzes ist das Erscheinen der "Georeferenzierten Koordinaten" dar. Warum verlangen Rechtsanwälte immer dieses Dokument? Für was ist es gut? Nicht um unnötig zu stören, sondern weil das Gesetz dieses Dokument in den meisten Fällen, in welchen die geographische Identifizierung eine Grundvoraussetzung für die grundbuchamtliche Eintragung ist, verlangt. Wenn wir Art. 9, b) des Hypothekengesetzes aufmerksam lesen, sehen wir, dass dieses Dokument in allen Gegebenheiten der Tabelle, sofern eine Neuordnung der Grundstücke erfolgt, notwendig ist. Sobald wir dies alles wissen ist es am besten vorher die Angaben des Katasteramtes zu ändern, um dann anschliessend diese Angaben über eine vor dem Notar erteilten öffentlichen Urkunde im Grundbuchamt einzutragen. Demzufolge ist es unerlässlich, dass der Rechtsanwalt zusammen mit dem Notar und dem Landvermesser die gesamten Unterlagen überprüfen. Erforderlich ist eine topographische Studie mit der Erfassung der georeferenzierten Angaben der physischen Grenzen des Grundstückes, mit Koordinatengutachten; eine Alters-, Oberflächen und Nutzungenstudie für den Fall einer im Bau befindlichen Neubauerklärung, mit den Geokoordinaten der Scheitelpunkte und die jeweiligen Meldungen für die Änderung der Grundbuchamtseintragung und Überwachung der Abwicklung.   PRAKTISCHE VORTEILE Wir reden hier ständig von Koordinieren zwischen Register- und Katasteramt. Aber praktisch gesehen, welche Vorteile bringt es uns? Ja, tatsächlich, so ist es, es hat enorme Vorteile für uns! Hier listen wir einige Vorteile:

  1. Einerseits sagt Art. 38 HG, dass "gesetzlich vermutet wird, dass die im Grundbuchamt eingetragene dinglichen Rechte existieren und dem Eigentümer in der in der Eintragung verzeichneten Art gehören". Es handelt sich also um eine Rechtsvermutung iuris tantum, dass das im Grundbuchamt Eingetragene richtig ist, und dagegen den Gegenbeweis erfordert. So kann die Person, die eine Immobilie kauft, sicher und beruhigt sein.

Wir werden ausserdem die faktischen Angaben der Rechtsvermutung ausweiten und die höchste vom Grundbuchamt erbrachte Sicherheit, durch die grundbuchamtliche Publizität, die von keinen Dritten ignoriert werden kann, geniessen.

  1. Die Grenzen des Grundstückes sind abgesichert und können nicht angefochten werden, prior tempore potior iure.
  2. Eventuelle Kaufinteressenten von koordinierten Immobilien sind sicherer; und somit kann der Verkauf zuverlässig und zu einem wirtschaftlichen Höchstwert erfolgen.
  3. Die Bank, die eine Hypothek erteilen soll ist sicherer.
  4. Probleme mit den Erben der Nachbarn werden vermieden.
  5. Wir kennen rechtlich sicher und unzweifelhaft den genauen Verlauf der Grundstücksgrenzen.

  Und obgleich es kompliziert erscheint ist es einfach, wenn Sie mit einem kompetenten, in der Materie spezialisierten, auf dem Laufenden und gut informierten Rechtsanwalt- und Beraterteam rechnen können, der Sie führt und Ihnen die Schritte anzeigt, die erforderlich sind, um dieses konkrete Ziel zu erreichen. Unsere Rechtsanwälte auf Mallorca und Ibiza sind Fachleute im Immobilien- und Baurecht und würden sich freuen, Ihren konkreten Fall zu untersuchen.    

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